Перейти к содержимому


- - - - -

КоэффициентЫ и профподготовка


Решил вынести в отдельную статью постоянно всплывающую тему - о коэффициентах плотности застройки (во множественном числе - не описка). Мне кажется, наш сайт если и не научил всех разбираться в коэффициентах плотности застройки, то, как минимум, привлек общее внимание к этим понятиям. И это замечательно. Чтобы защищать свои права, нужно их знать. Разбираемся дальше и продолжаем "просвещение", чтобы на публичных слушаниях как можно больше людей понимали, чего хотят и говорили аргументированно.
К сожалению (и это я докажу ниже), по вопросу коэффициентов плотности даже представители архитектуры из нашей администрации, иногда проявляют какую-то просто вызывающую некомпетентность.

Понятие "машиноместо на количество квадратных метров квартир" уже не вызывает вопросов у форумчан (и Ефимьеву Г.В. тут же растерзали на публичных слушаниях за явное проявление непрофессионализма или волнения). Однако, чтобы к нему не возвращаться, отмечу, что в Санкт-Петербурге этот параметр составляет именно "1 машиноместо на 80 квадратов квартир", и ужесточить его во Всеволожске до "1 машиноместо на 40 квадратов квартир" - вещь очень правильная. Ведь нельзя же сравнивать Санкт-Петербург и Всеволожск, у нас, всё-таки, места чуток побольше.
Тем не менее, с маниакальным упорством все застройщики просят поставить питерский коэффициент "1 машиноместо на 80 квадратов квартир", и пока нет ни одного решения администрации с отказом этим поползновениям. Ни ЖК Лучший выбор, ни ЖК Солнечный, ни ЖК Радужный квартал, ни Земляничная поляна, ни даже более приличный новый NCC-шный комплекс рядом с Хакапелитой не укладывается в этот норматив.
А тогда для кого мы принимали ПЗЗ?

Ладно, возвращаемся к коэффициенту плотности, с которым всё не так просто. К сожалению, это следствие неразберихи, расползающейся по муниципальным ПЗЗ с федерального и регионального уровня.

Итак:

1. Коэффициенты плотности застройки.

Главная подстава с этим понятием то, что этих коэффициентов существуют два, и их все путают. Точнее, даже не два и есть спорные вариации, но и двух достаточно для путаницы.

Разберёмся, это не так сложно...
Давайте вчитаемся в то, что написано в наших принятых ПЗЗ:

коэффициент плотности застройки (коэффициент использования территории) - отношение площади всех этажей объектов капитального строительства к площади земельного участка;

Используемые формулировки:

площадь этажа – площадь, измеренная в пределах внутренних поверхностей наружных стен объекта капитального строительства на высоте 1,1 - 1,3 метра от пола (площадь этажа при наклонных наружных стенах измеряется на уровне пола);
объект капитального строительства - существующее и планируемое к строительству здание, строение, сооружение, а также объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек;


А теперь посмотрим, для сравнения, что написано в ПЗЗ г.Санкт-Петербурга:

Статья 5. Коэффициент использования территории
...
2. Коэффициент использования территории определяется как отношение максимальной общей площади квартир, которые можно разместить на территории земельного участка, к площади земельного участка.


И в Региональных нормативах ЛО (которые действуют и имеют приоритет над параметрами, принятыми у нас):

2.2.21. При проектировании жилой зоны или отдельных элементов планировочной структуры жилой зоны (в том числе микрорайонов, кварталов и др.) на территории городских населенных пунктов расчетную плотность жилого фонда, создаваемого в результате нового строительства или реконструкции, следует принимать в зависимости от размещения городского населенного пункта в системе расселения Ленинградской области и численности населения населенного пункта на расчетный срок в пределах, установленных в таблице 11.
Табл11.jpg

То есть коэффициент плотности жилого фонда в ЛО не может превышать 0,9 (9000 кв.м на гектар территории).
Мы (Всеволожск) находимся в зоне А, поэтому именно эту цифру и запоминаем.

То есть, если в СПб и в нормативах Ленобласти считают площадь квартир (и в общих нормативах РФ, и в региональных нормативах ЛО именно поэтому этот коэффициент называется коэффициентом плотности жилого фонда, что точнее отражает суть), то во Всеволожске считается вообще ОБЩАЯ ПЛОЩАДЬ ВСЕХ внутренностей здания, ВКЛЮЧАЯ все общие помещения, коммерческие помещения, технические этажи и так далее.

К сожалению, администрация не сделала ничего, чтобы разъяснить это людям, в том числе депутатам. Эта разница путает всех, включая профессионалов. Вот пример №1. Представитель Сукиасянов (разработчик проекта!) совершенно зря со мной спорил. Он говорил бы совершенно правильную вещь - но, видимо, приехал из Санкт-Петербурга, и сам не читал ПЗЗ г.Всеволожска.
Именно поэтому максимальный коэффициент плотности застройки во Всеволожске (1,7) может превышать максимальный областной (0,9), хотя, казалось бы... Потому что нельзя сравнивать разные вещи. Да, они часто близкие и связанные, но прямой и рассчитываемой связи между этими цифрами - нет! Но это недопонимание принципиально влияет на проведение публичных слушаний и их результаты.
В принципе, ничего плохого в том, что у нас есть ДВА (и оба - действующие!) коэффициента плотности - нет. Если разобраться - они взаимно друг друга дополняют, с учетом...


2. Применение коэффициентов плотности.

Вторая запутка (и плюс!) состоит в том, как именно, точнее, на какую территорию эти коэффициенты применяются. Суть всеволожского коэффицента 1,4/1,7 в том, что он из определения применим к земельному участку. Любому! А областной коэффициент 0,9 оперирует на уровне "отдельных элементов планировочной структуры жилой зоны (в том числе микрорайонов, кварталов и др.)". Он считается, проще говоря, поквартально, его границы для расчёт - улицы (притом не внутриквартальные!). То есть, когда лепится пятиэтажка в частный сектор (с малоэтажной застройкой в остальной части квартала) областной коэффициент вообще непонятно, как применять, а вот городской коэффициент - можно. А вот на разделе Бернгардовки ровно наоборот, но об этом - отдельно.
То есть, подытожим, наличие двух коэффициентов - скорее благо, но это благо надо различать и правильно использовать.


3. Выводы (сотрудники администрации - нажмите крестик, пожалуйста, мы тут ваш фейл поточим).

Теперь мы типа грамотные и можем сделать множество дальнейших выводов, часть из которых я опишу в соответствующих темах. Я, конечно, заранее извиняюсь, но готовиться надо лучше. И готовьте валерьяночку, если крестик не нажали.
Давайте вернёмся к администрации. Точнее, к словами её представителя Ефимьевой Галины Валентиновны (даже хорошо, что меня там не было - я бы такой красивый фейл бесславно испортил).
Еще раз видео, снятое Вячеславом на недавних публичных слушаниях:


Если оговорку насчёт автопарковок можно (с трудом) списать, например, на волнение, то что делать с этим?
"В Санкт-Петербурге коэффициент плотности два". И вот еще раз оно же.
Проверим? Вот цитата из ПЗЗ СПб:

Статья 5. Коэффициент использования территории

1. Коэффициент использования территории устанавливается для земельных участков жилой среднеэтажной и многоэтажной застройки в границах территориальных зон и подзон с кодовым обозначением Т3Ж1, Т3Ж2, ТД1-2_1, ТД1-2_2.
2. Коэффициент использования территории определяется как отношение максимальной общей площади квартир, которые можно разместить на территории земельного участка, к площади земельного участка.
3. Устанавливаются следующие предельные максимальные значения коэффициента использования территории:
для участков среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки до 9 этажей - 1,7;
для участков многоэтажной жилой застройки 9 этажей и выше - 2,3.

Нету там цифры два! Есть 1,7 и 2,3. Ааа, понял! Прибавили, поделили, получили два (при этом - это жилой фонд!) и сравнили с общей плотностью во Всеволожске, что совсем другое дело (см.п.1).
С аналогичным успехом можно сравнивать среднюю температуру по больнице для животных и температуру попугайчика и делать вывод: не болеет. Профессионально, чо! Главное - ручку поднять для убедительности:
фейспальм_рудова.jpg
У Рудовой (facepalm) от стыда за коллегу?

Но и это не всё!
"1,7 - самый минимальный коэффициент в Россиийской Федерации". И вот снова "У нас самый низкий коэффициент вообще по стране, мы проверяли по компьютеру".
ААА! Еще раз:
Табл11.jpg
Это Ленобласть! Не нужно далеко ходить по России! Коэффициент 0,15 преспокойно применяется даже в нашей высокоурбанизированной зоне А, а в зоне В можно и 0,04 найти! Но да, это коэффициент жилого фонда, сравнение типа тоже некорректное. Ок, давайте поглядим, что происходит с коэффициентом типа нашего, в похожих условиях...
Гатчина сойдет?

Статья 47. Ж.4 Зона многоэтажной многоквартирной жилой застройки
...
4. Параметры застройки:
1) максимальная этажность жилой застройки – 12 этажей;
2) минимальная этажность жилой застройки – 8 этажей;
3) максимальная высота одного этажа – 3,5 м;
4) коэффициент плотности застройки – 0,6;

И это именно тот коэффициент, который определяется аналогично нашему:

Коэффициент плотности застройки – отношение площади всех этажей зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, к площади участка.


Так что, Галина Валентиновна, "1,7 - минимальный по стране"??? Компьютер бы вы для начала отремонтировали, тот, по которому что-то там смотрели...

Размещенное изображение

Что-то надо делать с профподготовкой, а?

P.S. Как всегда, без вопросов предоставлю слово представителю администрацию для ответа. Мало ли, может я в чем-то ошибаюсь?
P.P.S Как всегда, предложение будет проигнорировано...


3 Комментарии

Ну, Радик, аналитика твоя трудно опровергаема! Крепко ты выразился! Мне поза Рудовой в моменты "откровений" коллеги ещё на слушаниях в глаза бросилась. Но facepalm кошачий-то откуда-а-а-а? У своего котяры что-то похожее вижу, когда нос прячет. Но здесь так точно, как будто после репетиций!..

Эх, не услышит нас администрация, они идут своим путём - спешно доделывают свои неправые делишки на финишном отрезке существования на Героев,12.

Ефимьеву с понедельника на неделю отправляют на учебу. Интересно, это как-то связано с полным провалом ее как специалиста на этих слушаниях?

:lol:

Хорошей учебы!  :bye: