Сообщений в теме: 13

[Радик Сайдашев (Глас)]

Возвращаемся к полям микрорайона Южный, точнее, к многострадальному проекту планировки, утверждённому городской администрацией в конце 2012 года и чуть позже слегка исправленному в 2013.
Напомню очень вкратце - проект планировки представляет из себя план по застройке почти 70 гектар поля южнее микрорайона Южный. Когда-то план выглядел вот так (внимательные читатели уже сейчас могут обнаружить массу удивительных нестыковок):
Скачать вложение: 2015-04-01 10-29-35 Проект «Радужный» (квартал 3) — Opera.jpg
Частично это поле уже застроено - ЖК Южная долина 1 и 2, ЖК Южная поляна, ЖК ужасный Лучший выбор, микрорайон Зелёный город (который на самом деле красный), с отсутствующим в середине детским садом, только что сданный микрорайон Радужный и строящийся сейчас совершенно чудовищный ЖК "Олимп"- это все один и тот же проект планировки Южного. Если исключить самые первые, приличные дома "Южной долины", то всё последующее - это последовательное скатывание с комфорт-класса до жилья сначала просто эконом, а теперь уже суперэконом класса, состоящее из ужасающего количества студий-норушек и однокомнатных клеток. Представлять, что будет завтра возводиться в Южном, видя эту тенденцию, просто страшно. На очереди дома, на 100% состоящие из микро-студий и апартаментов, и что ещё дальше - общаги советского образца?
Уже нет никакого сомнения в том, что микрорайон Южный через 10 лет будет представлять из себя место, где нормально жить будет просто нельзя. Дичайшая скученность населения, полное отсутствие мест отдыха и культуры, катастрофическая нехватка социальных объектов, тротуары и газоны как единственная возможность парковки личного автотранспорта, пробки на любом выезде - всё это уже было запланированы и успешно претворяется в жизнь, и таковы характеристики новых кварталов Южного уже сейчас, но дальше будет ещё хуже. Самые криминальные и антисоциальные кварталы Купчино и старой Ржевки - вот будущее Южного, порождаемое стараниями городской администрации. Почему я говорю ещё хуже - потому что даже тот, старый проект планировки не исполняется и дополнительно корректируется прямо сейчас.
Вот теперь - к теме.
На нашем сайте мы еще не рассказывали о компании "Гарантъ девелопмент", возглавляемую Дмитрием Альховым (справка ДП). Что же, серьёзный повод - появился.
2 апреля 2015 года в ДК на Колтушском шоссе в 16 и 17 часов будут проводится публичные слушания на тему еще двух кварталов все того же южного поля. Полный комплект документов, представленных в администрации для ознакомления, можно скачать здесь.
Посмотрим повнимательнее, чего просит герой сегодняшней статьи.
О каких участках пойдет речь? Вот примерно об этих (границы примерные, поскольку, как обычно, публичная карта Росреестра не отражает последних изменений):
Скачать вложение: 2015-03-31 20-57-14 Google Карты - Google Chrome.jpg
Аргументация не блещет новизной, она воняет, как знаменитая свалка в Суоранде:
Скачать вложение: PICT1808s.jpg
Переведу: ну невозможно использовать землю по назначению и эффективно (=рубить много бабла) из-за треклятых правил землепользования. Всего 16 этажей, да еще и садик в нагрузку? Ну какие же это доходы, вы серьёзно предлагаете с чёрной искры на красную икру переходить??? Бизнес встревожен, обижен и негодуэ.

Так чего хочет бизнесмен? О, совсем малость:
1. установить парковочный норматив на обеих участках в 1 машиноместо на 80 квадратов жилья (то есть это когда на среднего владельца трёшки - одно машиноместо, и на две однушки или три студии - тоже одно). Это требование всплывает постоянно, ни одному застройщику не нравится установленный всеволожский норматив в 1 машиноместо на 40 квадратов). Результат всем известен - ни в одном новостройном квартале Южного свободно припарковаться невозможно. Удивительно и невероятно, но при таком количестве плохих примеров администрация продолжает нас заверять, что цифра 80 - она правильная и достаточная, и на данный момент ещё ни один застройщик не получил в администрации отказа. НИ ОДИН!

2. Повысить коэффициент плотности застройки. Это очень простой параметр. Он показывает, сколько квадратов можно возвести на гектаре земельного участка (то есть это соотношение площади строительства к площади земельного участка).
На верхнем участке Альхов просит установить параметр 3,6, на нижнем - 2,5.
И вот тут надо бы остановиться. С момента принятия ПЗЗ мы видели очень разные запросы. Кому-то надо 2, кому-то 2,2. Но этот запрос - побил и убил все рекорды. Я просто отправлю всех посмотреть Правила землепользования и застройки города Санкт-Петербурга. Ведь никто же спорит, что Санкт-Петербург слегка более густонаселенный и урбанизированный городок, чем наш любимый Всеволожск? Ой, кажется, Альхов считает иначе. Посмотрим на страницу 12. Да, коэффициент застройки (там он называется чуть иначе - коэффициент использования территории, что не изменяет его сути) в самых урбанизированных новостройках Санкт-Петербурга не может превышать 2,3. Но Альхов хочет видеть два квартала во Всеволожске с коэффициентом 3,6 и 2,5. Да, уважаемые всеволожцы, вот теперь вы всё правильно поняли. Дико перенаселенный ЖК "Лучший выбор" и разноцветное "Радужное" гетто - это полная фигня и вчерашний день. Ужасный ЖК "Олимп" от "Главстройкомплекса", с его 15 парковками на 400 квартир - вот это уже ближе. Мы утрём нос Санкт-Петербургу, он ещё не видел чудес перенаселённости и того шанхая, который скоро увидит Всеволожск.
Хотите быть на острие прогресса и цивилизации? Острие уже рядом, не пораньтесь, пожалуйста.

Обращаю особое внимание мам и пап, всё ещё почему-то надеющихся на скорое пристройство своих чад в детском садике: именно в этих двух кварталах проектом планировки были предусмотрены два встроенно-пристроенных детских сада. Те самые, о которых постоянно помнит Гармаш и всем напоминает. Так куда же теперь их засунуть при такой плотной застройке, которую запросил Альхов? Возможно туда же, куда Альхов засунул детский сад в Южной поляне. Чрезвычайно актуально для свежего 3-го квартала Радужного - у них-то садиков не предусмотрено вовсе, а всеволожская очередь в д/с - это, знаете ли, место, где дети вырастают быстрее, чем подходит их очередь...

Что делать? Да, банальный ответ - приходить на слушания и заявлять свое возмущение. Не обязательно помнить все определения и формулировки. Запомните главное: есть ПРАВИЛА, которые уже закон. Есть проект планировки, который ОЧЕНЬ ПЛОХ, но даже им хотят подтереться и сделать ЕЩЕ ХУЖЕ.
Просто придите на слушания. Обязательно зарегистрируйтесь. Вместе с остальными подойдите к микрофону, назовите свою фамилию и скажите одну фразу: "Я ПРОТИВ ПРЕДЛОЖЕННЫХ ИЗМЕНЕНИЙ". Это уже будет очень хорошо!
Специально обращаюсь к радостным переселенцам Радужного: если вы все еще думаете, что Всеволожск - это то, о чем вам заливали в Респектах или БСК или на сайте ГСК вы еще помните фразу типа "От м. Ладожская на машине дорога займет 15 мин., на маршрутном такси - 25 мин.", то пора уже просыпаться. Защищайте свое будущее. Оно у вас и так не сахарное, но будет еще хуже, а 15 минут у вас будет уходить на выезд из своего собственного двора. Приходите на слушания.

Есть также вариант направления своих возражений на сайт администрации или подписывания готовых обращений у активистов Южного.
Мы в ближайшее время обновим эту статью, дополнив её более конкретными инструкциями.

Сразу анонсирую две следующие статьи на тему строительства в Южном:
1. Запросы господина Альхова. Часть 2: Почему администрация поддержит Альхова.
2. Запросы господина Альхова. Часть 3: Свежая инструкция о том, как не строить детские сады.

Благодарю Logankon за помощь в подготовке статьи.

Открыть статью

[Вавилова Галина (Галя)]

Вот смотрю я на документы, которые выложены, и не понимаю. Лежат там заключения нашего отдела архитектуры, в которых прямо сказано, что желания застройщика не противоречат ни СП, ни СНиПам, ни Региональным нормативам Лен.области.

И в то же время открываю эти самые региональные нормативы, и читаю следующее:

Скрытый текст

2.2.21. При проектировании жилой зоны или отдельных элементов планировочной структуры жилой зоны (в том числе микрорайонов, кварталов и др.) на территории городских населенных пунктов расчетную плотность жилого фонда, создаваемого в результате нового строительства или реконструкции, следует принимать в зависимости от размещения городского населенного пункта в системе расселения Ленинградской области и численности населения населенного пункта на расчетный срок, в пределах, установленных в таблице 11.
Таблица 11
Зона размещения в системе расселе-ния
Ленинградской области Расчетная плотность жилого фонда , м2 общей площади на 1 га территории жилой зоны или отдельных элементов планировочной структуры жилой зоны
до 20 тыс. человек свыше 20 тыс. человек
Зона А – интенсивной урбанизации 1500-6000 2000-9000
Зона Б – умеренной урбанизации 500-4000 1000-6000
Зона В – незначительной урбанизации 400-2000 500-3000

2.2.22. Расчетную плотность населения территории элементов планировочной структуры ( в том числе микрорайонов, кварталов и др.) в зависимости от жилищной обеспеченности и размещения в системе расселения Ленинградской области допускается принимать не более установленной таблицей 12.
Таблица 12
Зона размещения в системе расселе-ния
Ленинградской области При показателях жилищной обеспеченности, м2/чел.
20 30 40
плотность населения на территории микрорайона, чел./га
Зона А – интенсивной урбанизации 450 300 225
Зона Б – умеренной урбанизации 300 200 150
Зона В – незначительной урбанизации 150 100 75

 

Вот прямо написано: Расчетную плотность населения территории элементов планировочной структуры в зависимости от жилищной обеспеченности  .... допускается принимать не более установленной в таблице 12.  В таблице 12 при наших условиях плотность населения не может превышать 225 чел/га.

А если посчитать что просит застройщик - то получается, он хочет разместить не менее 630 чел/га.

Как же тогда не нарушаются нормативы??? Как они считают, они же должны свои слова и цифры как-то обосновать??

 

Пы.Сы. Прошу прощения - во вложении таблицы, и встают они при копировании криво.

Сообщение отредактировал Вавилова Галина (Галя): 01 April 2015 - 08:15 PM

[нестандарт]

 

[Радик Сайдашев (Глас)]

В общем, имел долгую беседу с Альховым, ситуация чуть прояснилась. Вся перенарезка и пересогласование началась из-за того, что у Альхова забрали часть его участков для того, чтобы строить выезд на Колтушское шоссе. Вот более точная картинка (подготовлена в Гарантъ):

Что значит "забрали"? Ну просто пригнали бульдозеры и начали строить дорогу, ну делов-то 

Поскольку у Альхова количество земли оказалось на 1,5 гектара меньше, соответственно, резко повышается плотность и это требует согласования.

Я сейчас не буду долго распинаться про то, какую "высокую" оценку даю разработчикам проекта планировки и самой администрации. То, что они прошляпили строительство ЖК Кальтино (где выезд должен был быть изначально) - это уже давно известная история, но как можно не учесть уже имеющиеся права на участки при рисовании улиц... 

Сам Альхов, правда, оценивает работу разработчиков проекта планировки нормально и не считает себя особо ущемленным - ну, если достроить дадут обещанные объемы, то, действительно, что тут возмущаться. Бизнес застройщика не в земле, а над ней.

По поводу садиков - Альхов заверяет, что садики будут построены, как написано в проекте планировки. Даже если так, это будет в сильный ущерб двору и парковкам (даже встроенно-пристроенные садики требуют выделения большой огражденной территории).

Ну а для меня стало сильно понятнее как вообще всё это устроено. А вот так и устроено - примерно нарисовали, примерно посчитали, а потом, если что не сошлось - договорились. Законом тут не пахнет, это чистые даже не феодальные, а вообще общинно-племенные отношения: ой, я съел твои ягоды, ну на тебе мой банан. И довольны все, какие проблемы.

В общем, моя позиция никак не изменилась. Уменьшили площадь участка - уменьшайте объем жилья и не надо нам строить шанхаи. Денежный ущерб Альхову причинили, отобрав землю? Признайте это и выходите в совет депутатов - просите деньги на выкуп. У вас же сейчас там дружная семья, которая поднимает руки при первом чихе Гармаша? Ну вот объясните им, как можно у собственника слямзить земли кадастровой стоимостью в 40 млн.

Галя, по поводу твоего вопроса - я думаю, ответ тут у администрации будет простой: количество построенного жилья не меняется (плотность увеличивается из-за уменьшения площади самого участка), поэтому в рамках всего Южного плотность населения не превысит норматива. То, что к конкретном месте не будет двора и плотнейшая застройка - будет, ну, мелочи какие. У нас уже есть Всеволожский Каскад, ну, еще один возведут, подумаешь 

В общем, моя позиция никак не изменилась. Уменьшили площадь участка - уменьшайте объем возводимого жилья. Денежный ущерб Альхову администрация причинила, отобрав землю? Пусть признают и возмещают.

А на слушания приходите, конечно. Надеюсь, Подольская придет, у меня для нее вопросик еще припасён.

[Вавилова Галина (Галя)]

Выскажусь по горячим следам, но на отвлеченную тему. На всех слушаниях по большим стройкам постоянно и от застройщиков, и от администрации слышу одно и то же: чтобы город нормально жил и развивался, он должен строиться. Наверно, теоретически это действительно так. Но в наших реалиях стройки не приводят к развитию.  

В нормальных условиях основным критерием принятия решения по большим проектам со стороны администрации должен быть ответ на вопрос: "А что этот проект дает городу".  Сегодня на слушаниях достаточно четко прозвучало, что если застройщику не дадут добро на увеличение плотности застройки и уменьшение количества парковок, то он не даст построить выезд из Южного по своим землям. Ну вот такой шантаж - или это называется инвестиции?

С другой стороны, как выяснилось на слушаниях по бюджету, до сих пор город не имеет от построенного жилья никакого профита - ну не поступают налоги в бюджет, и насколько мне известно, причина этого странного явления так и не выяснена. В итоге все новостройки для города - сплошной убыток и головная боль: надо убирать, ремонтировать, строить детские площадки, искать пути решения социальных проблем (школы, садики и т.д.). А взамен-то что? Строители вложились в инфраструктуру? Построили дороги, водоводы, канализацию? Деньгами поучаствовали?

Попробуйте привести мне аргументы, что громадное строительство жилья развивает Всеволожск. Только не в теории, а на практике. С удовольствием послушаю.

Сообщение отредактировал Вавилова Галина (Галя): 02 April 2015 - 10:33 PM

[Радик Сайдашев (Глас)]

В итоге все новостройки для города - сплошной убыток и головная боль: надо убирать, ремонтировать, строить детские площадки, искать пути решения социальных проблем (школы, садики и т.д.). А взамен-то что? Строители вложились в инфраструктуру? Построили дороги, водоводы, канализацию? Деньгами поучаствовали?

Тот выезд, о котором шла речь сегодня, оплачивают застройщики - ну правда, как видим, не просто так. 

Но эта дорога городу не дает ничего - ведь это инфраструктура, без которой вообще это жилье не продать. Если бы дом продавался вообще без дорог - застройщики их и не строили бы.

Тот же Южный взять. Вот посмотрите на улицу Невская - она обошлась во много миллионов из городского бюджета.

Улица Московская - она в таком же состоянии несколько лет - тоже ждет десятков миллионов из бюджета, Главстройкомплекс, построивший и слева и справа дома, здесь ничего делать не собирается. 

А вот это ужасающее зрелище между НОВЫХ домов?

А вот этот знаменитый проспект (!!!) Добровольского?

Это сотни миллионов рублей, которые город будет отдавать, отдавать, отдавать.

Профит - ноль.

Про коммунальную инфраструктуру я уж молчу, поскольку не владею вопросом профессионально, но электрические времянки (около новых домов!), резко растущее количество коммунальных аварий какбэ тоже намекают на то, что кто-то где-то недорабатывает и это все рано или поздно ляжет на бюджет.

Тоже присоединюсь к просьбе рассказать, где зарыт профит от новостроев.

[нестандарт]

 

[rimsha]

Добрый день! Подскажите, а кто-то готовил письмо, которое можно в администрацию отправить по вчерашним слушаниям? если да, где его можно скачать и я бы отправила по почте. 

[Вавилова Галина (Галя)]

Добрый день! Подскажите, а кто-то готовил письмо, которое можно в администрацию отправить по вчерашним слушаниям? если да, где его можно скачать и я бы отправила по почте. 

 

Можно отправить по электронке  на имя комиссии по землепользованию и застройке. В свободной форме: 

я, такой-то, против предоставления разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства для земельного участка с кадастровым номером 47:07:1039005:616, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, с юго - западной стороны микрорайона «Южный» города Всеволожска. и почему.

и еще одно:

я, такой-то, против предоставления разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства для земельного участка с кадастровым номером 47:07:1039005:623, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, с юго - западной стороны микрорайона «Южный» г. Всеволожска, участок № 5 и еще раз объясните почему.

[rimsha]

 

Добрый день! Подскажите, а кто-то готовил письмо, которое можно в администрацию отправить по вчерашним слушаниям? если да, где его можно скачать и я бы отправила по почте. 

 

Можно отправить по электронке  на имя комиссии по землепользованию и застройке. В свободной форме: 

я, такой-то, против предоставления разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства для земельного участка с кадастровым номером 47:07:1039005:616, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, с юго - западной стороны микрорайона «Южный» города Всеволожска. и почему.

и еще одно:

я, такой-то, против предоставления разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства для земельного участка с кадастровым номером 47:07:1039005:623, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, с юго - западной стороны микрорайона «Южный» г. Всеволожска, участок № 5 и еще раз объясните почему.

 

текст письма я написала, но теперь не могу разобраться как отправить. я открываю вашу ссылку, там нигде не могу найти адрес электронки. Только дурацкий раздел: написать обращение. туда писать? Заранее спасибо!

[Вавилова Галина (Галя)]

 

текст письма я написала, но теперь не могу разобраться как отправить. я открываю вашу ссылку, там нигде не могу найти адрес электронки. Только дурацкий раздел: написать обращение. туда писать? Заранее спасибо!

 

 

Да, именно туда. Заполняете предложенную форму, и в окошечко где "текст вашего письма" вставляете письмо. Потом вам на адрес вашей эл.почты придет уведомление о приеме.

[Радик Сайдашев (Глас)]

Меня вот это требование писать "почему" как-то вымораживает. Дофига людей чуют, что это не правильно, но сформулировать для них сложно. Что теперь, они голоса не имеют чтоль?

[Вавилова Галина (Галя)]

Ну нет, не соглашусь. Если, как ты говоришь, "нутром чуют, но сформулировать не могут" - для таких ситуаций есть стандартная фраза "потому что это приведет к ухудшению качества моей жизни". Тоже, кстати, очень правильная формулировка: в принципе любые законы пишутся для того, чтобы никто не мог сделать нашу жизнь необоснованно хуже. (Ну это я опять про нормальные условия).

А вот если у человека есть что написать, то и пусть пишет. На ровном месте может прийти в голову какая-нибудь очень здравая мысль.

[Радик Сайдашев (Глас)]

Выложено полное видео, велком смотреть и комментировать!

Данную новость во избежание путаницы закрываю от комментирования.