1
Временщики, Генплан и Город.
Просмотрел выложенное на форуме обсуждение правил застройки и землепользования (ПЗЗ) г. Всеволожска с участием администрации г. Всеволожска и нескольких депутатов, состоявшееся 1.11.2012г. К сожалению, запись оказалась очень плохого качества, многое осталось не понятным, но я понял, что генеральный план города Всеволожска и как составная его часть ПЗЗ, это инициативная разработка имеющихся в администрации г. Всеволожска специалистов. При этом, необходимость разработки Генерального плана вызвана вовсе не стратегическими планами развития г. Всеволожска (как того требует Градостроительный кодекс), а всего лишь необходимостью продолжить коммерческую застройку города (на полузаконных основаниях без Генерального плана, только по ПЗЗ). После 1 января 2013 г. по каким-то причинам такая коммерческая застройка города без Генерального плана становится невозможной. Исходя из этой логики, без всякого обоснования, разработана итоговая часть Генерального плана - частичное функциональное зонирование территории. Причем только ее селитебная часть – коммерческая застройка под индивидуальное одно- и много-этажное жилье. При этом нет пояснений, зачем Всеволожску такое количество нового жилья, когда в городе уже давно нет никаких условий для проживания такого количества жителей? Нет садов и школ, не справляется поликлиника, на пределе работают инженерные сети, в дефиците другие затратные объекты инфраструктуры. В разрабатываемом сегодня Генеральном плане не предусматривается никаких затрат. И это называется Генеральным планом???
Имея опыт проектирования объектов строительства, позволю себе пояснить, что из себя должен представлять Генеральный план города.
Порядок разработки Генерального плана города регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации и СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений».
В них определено назначение этого документа: «…1) обеспечение устойчивого развития территорий на основе территориального планирования и градостроительного зонирования; 2) обеспечение сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности. ….»
Разработка генеральных планов городов с учетом всех факторов развития ведется, как правило, специализированными научно-исследовательскими и проектными организациями, специализирующимися на разработке проблем генеральных планов городов. В Санкт-Петербурге это НИПИградостроительства, который разрабатывает проблемы градостроительства в г. Санкт-Петербурге и в Ленинградской области. Специфика разработки генерального плана состоит в том, что он разрабатывается в тесном взаимодействии с администрацией города и с городской общественностью. При этом самой главной задачей является определение правильных направлений экологического, экономического и социального развития города. Для Всеволожска это означает поиск ответов на следующие вопросы:
1. Какие территории города должны быть признаны рекреационными?
Т. е. предназначенными для отдыха жителей города, района и гостей из Санкт-Петербурга и других городов. Эти территории должны быть выделены на территории города в первую очередь и на них должно быть запрещено какое-либо строительство. Эта проблема сейчас самая важная в городе, потому что город необходимо буквально спасать от собственных двух администраций в сложившихся условиях их хозяйствования. Районная и Городская администрации хозяйствуют в городе, не имея ни какого представления об экономическом развитии города на перспективу в 20 – 30 лет. Что это будет за город? Курортный центр с прекрасным парком на берегах озер и инфраструктурой гостиниц, ресторанов, кемпингов, либо крупная промышленная зона с удобными для проживания жилыми массивами, обеспеченная всеми коммунальными услугами и удобным общественным транспортом (трамваем в Санкт-Петербург, например), утопающий в зелени скверов и парков, либо это спальный район города Санкт-Петербурга, развивающийся за счет дотаций области и города. Либо это первое, второе и третье и еще чего-нибудь. Все это нужно проектировать, учитывая мировой опыт развития городов и российскую практику. В связи с отсутствием такого понимания, наши две Всеволожские администрации хозяйствуют, как временщики (После нас хоть потоп). Решают они свои сиюминутные проблемы в ущерб стратегическим интересам города, сокращая возможности его дальнейшего развития. Уже полностью, например, застроен индивидуальными жилыми домами лес по берегам озер. При этом обе администрации лишь удивленно пожимают плечами (Откуда взялись эти дома? Мы не разрешали строить). При этом, между тем, под шумок ими же для общественности подсовываются четыре зоны индивидуальной жилой застройки в ПЗЗ по берегам озер, грубо замазав эти озера, чтобы не мозолили глаза (Ах! Извините, это техническая ошибка). Не нужно лукавить, господа. Без вашего разрешения или молчаливого небескорыстного невмешательства никто не стал бы застраивать территорию общего пользования, на землях сельскохозяйственного назначения (сельскохозяйственный техникум), на самом берегу озер, даже без необходимой водоохраной зоны.
2. Какие территории города будут выделены под промышленное строительство? Сколько в городе должно быть построено промышленных предприятий, курортных зон, гостиниц, чтобы их налоги покрыли расходы на содержание города? Губительное для города коммерческое строительство должно быть прекращено. Деньги успешные города зарабатывают привлекая инвесторов, строя промышленные предприятия, размещая на своей территории офисы крупных компаний и другие высокодоходные коммерческие объекты, а не распродавая свою землю.
3. Как будет функционировать селитебная зона города? При этом селитебная зона города при проектировании делится, обычно, на жилые районы примерно по 5000 жителей. В каждом жилом районе должны функционировать дороги, школы, детские сады, поликлиника, почтовые отделения, сбербанк и администрация района, обеспечивающая его жизнедеятельность.
Ответы на перечисленные три и еще массу вопросов с соответствующими расчетами и обоснованием должны быть помещены в многотомный документ Генеральный план город. При этом необходимо постоянное широкое привлечение общественности и публичное обсуждение всех градостроительных проблем. Немаловажным моментом в этой деятельности является также то, что Генеральный план города должен пройти Государственную экспертизу. Как это сделают два-три специалиста из администрации без специального образования и опыта, не понятно.
К разработке, обсуждаемого сегодня, ПЗЗ приступают, когда стратегические планы развития города на ближайшие 20-30 лет ясны, т.е., практически, Генплан готов. Становится ясно, где и какие объекты необходимо построить, в какие сроки, какова смета затрат, каковы источники их покрытия.
Я сожалею, что администрация города игнорирует мои замечания к проекту ПЗЗ, которые были опубликованы еще в сентябре, а также две мои статьи на эту тему «Всеволожск. Строительство без плана» и «Всеволожск – культурная столица» на моем блоге на «всеволожскийфорум.РФ». Письмо с замечаниями было выслано также в комиссию письменно заказным письмом. Не думаю, что Администрации, таким образом, удастся принять Генеральный план, составленный с нарушениями Градостроительного кодекса и в ущерб интересам жителей г. Всеволожска.
А.В. Александров
Просмотрел выложенное на форуме обсуждение правил застройки и землепользования (ПЗЗ) г. Всеволожска с участием администрации г. Всеволожска и нескольких депутатов, состоявшееся 1.11.2012г. К сожалению, запись оказалась очень плохого качества, многое осталось не понятным, но я понял, что генеральный план города Всеволожска и как составная его часть ПЗЗ, это инициативная разработка имеющихся в администрации г. Всеволожска специалистов. При этом, необходимость разработки Генерального плана вызвана вовсе не стратегическими планами развития г. Всеволожска (как того требует Градостроительный кодекс), а всего лишь необходимостью продолжить коммерческую застройку города (на полузаконных основаниях без Генерального плана, только по ПЗЗ). После 1 января 2013 г. по каким-то причинам такая коммерческая застройка города без Генерального плана становится невозможной. Исходя из этой логики, без всякого обоснования, разработана итоговая часть Генерального плана - частичное функциональное зонирование территории. Причем только ее селитебная часть – коммерческая застройка под индивидуальное одно- и много-этажное жилье. При этом нет пояснений, зачем Всеволожску такое количество нового жилья, когда в городе уже давно нет никаких условий для проживания такого количества жителей? Нет садов и школ, не справляется поликлиника, на пределе работают инженерные сети, в дефиците другие затратные объекты инфраструктуры. В разрабатываемом сегодня Генеральном плане не предусматривается никаких затрат. И это называется Генеральным планом???
Имея опыт проектирования объектов строительства, позволю себе пояснить, что из себя должен представлять Генеральный план города.
Порядок разработки Генерального плана города регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации и СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений».
В них определено назначение этого документа: «…1) обеспечение устойчивого развития территорий на основе территориального планирования и градостроительного зонирования; 2) обеспечение сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности. ….»
Разработка генеральных планов городов с учетом всех факторов развития ведется, как правило, специализированными научно-исследовательскими и проектными организациями, специализирующимися на разработке проблем генеральных планов городов. В Санкт-Петербурге это НИПИградостроительства, который разрабатывает проблемы градостроительства в г. Санкт-Петербурге и в Ленинградской области. Специфика разработки генерального плана состоит в том, что он разрабатывается в тесном взаимодействии с администрацией города и с городской общественностью. При этом самой главной задачей является определение правильных направлений экологического, экономического и социального развития города. Для Всеволожска это означает поиск ответов на следующие вопросы:
1. Какие территории города должны быть признаны рекреационными?
Т. е. предназначенными для отдыха жителей города, района и гостей из Санкт-Петербурга и других городов. Эти территории должны быть выделены на территории города в первую очередь и на них должно быть запрещено какое-либо строительство. Эта проблема сейчас самая важная в городе, потому что город необходимо буквально спасать от собственных двух администраций в сложившихся условиях их хозяйствования. Районная и Городская администрации хозяйствуют в городе, не имея ни какого представления об экономическом развитии города на перспективу в 20 – 30 лет. Что это будет за город? Курортный центр с прекрасным парком на берегах озер и инфраструктурой гостиниц, ресторанов, кемпингов, либо крупная промышленная зона с удобными для проживания жилыми массивами, обеспеченная всеми коммунальными услугами и удобным общественным транспортом (трамваем в Санкт-Петербург, например), утопающий в зелени скверов и парков, либо это спальный район города Санкт-Петербурга, развивающийся за счет дотаций области и города. Либо это первое, второе и третье и еще чего-нибудь. Все это нужно проектировать, учитывая мировой опыт развития городов и российскую практику. В связи с отсутствием такого понимания, наши две Всеволожские администрации хозяйствуют, как временщики (После нас хоть потоп). Решают они свои сиюминутные проблемы в ущерб стратегическим интересам города, сокращая возможности его дальнейшего развития. Уже полностью, например, застроен индивидуальными жилыми домами лес по берегам озер. При этом обе администрации лишь удивленно пожимают плечами (Откуда взялись эти дома? Мы не разрешали строить). При этом, между тем, под шумок ими же для общественности подсовываются четыре зоны индивидуальной жилой застройки в ПЗЗ по берегам озер, грубо замазав эти озера, чтобы не мозолили глаза (Ах! Извините, это техническая ошибка). Не нужно лукавить, господа. Без вашего разрешения или молчаливого небескорыстного невмешательства никто не стал бы застраивать территорию общего пользования, на землях сельскохозяйственного назначения (сельскохозяйственный техникум), на самом берегу озер, даже без необходимой водоохраной зоны.
2. Какие территории города будут выделены под промышленное строительство? Сколько в городе должно быть построено промышленных предприятий, курортных зон, гостиниц, чтобы их налоги покрыли расходы на содержание города? Губительное для города коммерческое строительство должно быть прекращено. Деньги успешные города зарабатывают привлекая инвесторов, строя промышленные предприятия, размещая на своей территории офисы крупных компаний и другие высокодоходные коммерческие объекты, а не распродавая свою землю.
3. Как будет функционировать селитебная зона города? При этом селитебная зона города при проектировании делится, обычно, на жилые районы примерно по 5000 жителей. В каждом жилом районе должны функционировать дороги, школы, детские сады, поликлиника, почтовые отделения, сбербанк и администрация района, обеспечивающая его жизнедеятельность.
Ответы на перечисленные три и еще массу вопросов с соответствующими расчетами и обоснованием должны быть помещены в многотомный документ Генеральный план город. При этом необходимо постоянное широкое привлечение общественности и публичное обсуждение всех градостроительных проблем. Немаловажным моментом в этой деятельности является также то, что Генеральный план города должен пройти Государственную экспертизу. Как это сделают два-три специалиста из администрации без специального образования и опыта, не понятно.
К разработке, обсуждаемого сегодня, ПЗЗ приступают, когда стратегические планы развития города на ближайшие 20-30 лет ясны, т.е., практически, Генплан готов. Становится ясно, где и какие объекты необходимо построить, в какие сроки, какова смета затрат, каковы источники их покрытия.
Я сожалею, что администрация города игнорирует мои замечания к проекту ПЗЗ, которые были опубликованы еще в сентябре, а также две мои статьи на эту тему «Всеволожск. Строительство без плана» и «Всеволожск – культурная столица» на моем блоге на «всеволожскийфорум.РФ». Письмо с замечаниями было выслано также в комиссию письменно заказным письмом. Не думаю, что Администрации, таким образом, удастся принять Генеральный план, составленный с нарушениями Градостроительного кодекса и в ущерб интересам жителей г. Всеволожска.
А.В. Александров
Полностью согласен, а администрация города видимо так не считает, по этому, наверное, раздел сайта города Всеволожск «Инвестиционная привлекательность города» до сих пор находится в разработке.