Перейти к содержимому


- - - - -

Запросы господина Альхова (часть 1)


Возвращаемся к полям микрорайона Южный, точнее, к многострадальному проекту планировки, утверждённому городской администрацией в конце 2012 года и чуть позже слегка исправленному в 2013.
Напомню очень вкратце - проект планировки представляет из себя план по застройке почти 70 гектар поля южнее микрорайона Южный. Когда-то план выглядел вот так (внимательные читатели уже сейчас могут обнаружить массу удивительных нестыковок):
Прикрепленное изображение: 2015-04-01 10-29-35 Проект «Радужный» (квартал 3) — Opera.jpg
Частично это поле уже застроено - ЖК Южная долина 1 и 2, ЖК Южная поляна, ЖК ужасный Лучший выбор, микрорайон Зелёный город (который на самом деле красный), с отсутствующим в середине детским садом, только что сданный микрорайон Радужный и строящийся сейчас совершенно чудовищный ЖК "Олимп"- это все один и тот же проект планировки Южного. Если исключить самые первые, приличные дома "Южной долины", то всё последующее - это последовательное скатывание с комфорт-класса до жилья сначала просто эконом, а теперь уже суперэконом класса, состоящее из ужасающего количества студий-норушек и однокомнатных клеток. Представлять, что будет завтра возводиться в Южном, видя эту тенденцию, просто страшно. На очереди дома, на 100% состоящие из микро-студий и апартаментов, и что ещё дальше - общаги советского образца?
Уже нет никакого сомнения в том, что микрорайон Южный через 10 лет будет представлять из себя место, где нормально жить будет просто нельзя. Дичайшая скученность населения, полное отсутствие мест отдыха и культуры, катастрофическая нехватка социальных объектов, тротуары и газоны как единственная возможность парковки личного автотранспорта, пробки на любом выезде - всё это уже было запланированы и успешно претворяется в жизнь, и таковы характеристики новых кварталов Южного уже сейчас, но дальше будет ещё хуже. Самые криминальные и антисоциальные кварталы Купчино и старой Ржевки - вот будущее Южного, порождаемое стараниями городской администрации. Почему я говорю ещё хуже - потому что даже тот, старый проект планировки не исполняется и дополнительно корректируется прямо сейчас.
Вот теперь - к теме.
На нашем сайте мы еще не рассказывали о компании "Гарантъ девелопмент", возглавляемую Дмитрием Альховым (справка ДП). Что же, серьёзный повод - появился.
2 апреля 2015 года в ДК на Колтушском шоссе в 16 и 17 часов будут проводится публичные слушания на тему еще двух кварталов все того же южного поля. Полный комплект документов, представленных в администрации для ознакомления, можно скачать здесь.
Посмотрим повнимательнее, чего просит герой сегодняшней статьи.
О каких участках пойдет речь? Вот примерно об этих (границы примерные, поскольку, как обычно, публичная карта Росреестра не отражает последних изменений):
Прикрепленное изображение: 2015-03-31 20-57-14 Google Карты - Google Chrome.jpg
Аргументация не блещет новизной, она воняет, как знаменитая свалка в Суоранде:
Прикрепленное изображение: PICT1808s.jpg
Переведу: ну невозможно использовать землю по назначению и эффективно (=рубить много бабла) из-за треклятых правил землепользования. Всего 16 этажей, да еще и садик в нагрузку? Ну какие же это доходы, вы серьёзно предлагаете с чёрной искры на красную икру переходить??? Бизнес встревожен, обижен и негодуэ.

Так чего хочет бизнесмен? О, совсем малость:
1. установить парковочный норматив на обеих участках в 1 машиноместо на 80 квадратов жилья (то есть это когда на среднего владельца трёшки - одно машиноместо, и на две однушки или три студии - тоже одно). Это требование всплывает постоянно, ни одному застройщику не нравится установленный всеволожский норматив в 1 машиноместо на 40 квадратов). Результат всем известен - ни в одном новостройном квартале Южного свободно припарковаться невозможно. Удивительно и невероятно, но при таком количестве плохих примеров администрация продолжает нас заверять, что цифра 80 - она правильная и достаточная, и на данный момент ещё ни один застройщик не получил в администрации отказа. НИ ОДИН!

2. Повысить коэффициент плотности застройки. Это очень простой параметр. Он показывает, сколько квадратов можно возвести на гектаре земельного участка (то есть это соотношение площади строительства к площади земельного участка).
На верхнем участке Альхов просит установить параметр 3,6, на нижнем - 2,5.
И вот тут надо бы остановиться. С момента принятия ПЗЗ мы видели очень разные запросы. Кому-то надо 2, кому-то 2,2. Но этот запрос - побил и убил все рекорды. Я просто отправлю всех посмотреть Правила землепользования и застройки города Санкт-Петербурга. Ведь никто же спорит, что Санкт-Петербург слегка более густонаселенный и урбанизированный городок, чем наш любимый Всеволожск? Ой, кажется, Альхов считает иначе. Посмотрим на страницу 12. Да, коэффициент застройки (там он называется чуть иначе - коэффициент использования территории, что не изменяет его сути) в самых урбанизированных новостройках Санкт-Петербурга не может превышать 2,3. Но Альхов хочет видеть два квартала во Всеволожске с коэффициентом 3,6 и 2,5. Да, уважаемые всеволожцы, вот теперь вы всё правильно поняли. Дико перенаселенный ЖК "Лучший выбор" и разноцветное "Радужное" гетто - это полная фигня и вчерашний день. Ужасный ЖК "Олимп" от "Главстройкомплекса", с его 15 парковками на 400 квартир - вот это уже ближе. Мы утрём нос Санкт-Петербургу, он ещё не видел чудес перенаселённости и того шанхая, который скоро увидит Всеволожск.
Хотите быть на острие прогресса и цивилизации? Острие уже рядом, не пораньтесь, пожалуйста.

Обращаю особое внимание мам и пап, всё ещё почему-то надеющихся на скорое пристройство своих чад в детском садике: именно в этих двух кварталах проектом планировки были предусмотрены два встроенно-пристроенных детских сада. Те самые, о которых постоянно помнит Гармаш и всем напоминает. Так куда же теперь их засунуть при такой плотной застройке, которую запросил Альхов? Возможно туда же, куда Альхов засунул детский сад в Южной поляне. Чрезвычайно актуально для свежего 3-го квартала Радужного - у них-то садиков не предусмотрено вовсе, а всеволожская очередь в д/с - это, знаете ли, место, где дети вырастают быстрее, чем подходит их очередь...

Что делать? Да, банальный ответ - приходить на слушания и заявлять свое возмущение. Не обязательно помнить все определения и формулировки. Запомните главное: есть ПРАВИЛА, которые уже закон. Есть проект планировки, который ОЧЕНЬ ПЛОХ, но даже им хотят подтереться и сделать ЕЩЕ ХУЖЕ.
Просто придите на слушания. Обязательно зарегистрируйтесь. Вместе с остальными подойдите к микрофону, назовите свою фамилию и скажите одну фразу: "Я ПРОТИВ ПРЕДЛОЖЕННЫХ ИЗМЕНЕНИЙ". Это уже будет очень хорошо!
Специально обращаюсь к радостным переселенцам Радужного: если вы все еще думаете, что Всеволожск - это то, о чем вам заливали в Респектах или БСК или на сайте ГСК вы еще помните фразу типа "От м. Ладожская на машине дорога займет 15 мин., на маршрутном такси - 25 мин.", то пора уже просыпаться. Защищайте свое будущее. Оно у вас и так не сахарное, но будет еще хуже, а 15 минут у вас будет уходить на выезд из своего собственного двора. Приходите на слушания.

Есть также вариант направления своих возражений на сайт администрации или подписывания готовых обращений у активистов Южного.
Мы в ближайшее время обновим эту статью, дополнив её более конкретными инструкциями.

Сразу анонсирую две следующие статьи на тему строительства в Южном:
1. Запросы господина Альхова. Часть 2: Почему администрация поддержит Альхова.
2. Запросы господина Альхова. Часть 3: Свежая инструкция о том, как не строить детские сады.

Благодарю Logankon за помощь в подготовке статьи.


13 Комментарии

Вот смотрю я на документы, которые выложены, и не понимаю. Лежат там заключения нашего отдела архитектуры, в которых прямо сказано, что желания застройщика не противоречат ни СП, ни СНиПам, ни Региональным нормативам Лен.области.

И в то же время открываю эти самые региональные нормативы, и читаю следующее:

Скрытый текст

 

Вот прямо написано: Расчетную плотность населения территории элементов планировочной структуры в зависимости от жилищной обеспеченности  .... допускается принимать не более установленной в таблице 12.  В таблице 12 при наших условиях плотность населения не может превышать 225 чел/га.

А если посчитать что просит застройщик - то получается, он хочет разместить не менее 630 чел/га.

Как же тогда не нарушаются нормативы??? Как они считают, они же должны свои слова и цифры как-то обосновать??

 

Пы.Сы. Прошу прощения - во вложении таблицы, и встают они при копировании криво.

Прикрепленное изображение: экономкласс.jpg

 

В общем, имел долгую беседу с Альховым, ситуация чуть прояснилась. Вся перенарезка и пересогласование началась из-за того, что у Альхова забрали часть его участков для того, чтобы строить выезд на Колтушское шоссе. Вот более точная картинка (подготовлена в Гарантъ):

Прикрепленное изображение: Южный2.jpg

Что значит "забрали"? Ну просто пригнали бульдозеры и начали строить дорогу, ну делов-то  :pardon:

Поскольку у Альхова количество земли оказалось на 1,5 гектара меньше, соответственно, резко повышается плотность и это требует согласования.

Я сейчас не буду долго распинаться про то, какую "высокую" оценку даю разработчикам проекта планировки и самой администрации. То, что они прошляпили строительство ЖК Кальтино (где выезд должен был быть изначально) - это уже давно известная история, но как можно не учесть уже имеющиеся права на участки при рисовании улиц... 

Сам Альхов, правда, оценивает работу разработчиков проекта планировки нормально и не считает себя особо ущемленным - ну, если достроить дадут обещанные объемы, то, действительно, что тут возмущаться. Бизнес застройщика не в земле, а над ней.

По поводу садиков - Альхов заверяет, что садики будут построены, как написано в проекте планировки. Даже если так, это будет в сильный ущерб двору и парковкам (даже встроенно-пристроенные садики требуют выделения большой огражденной территории).

Ну а для меня стало сильно понятнее как вообще всё это устроено. А вот так и устроено - примерно нарисовали, примерно посчитали, а потом, если что не сошлось - договорились. Законом тут не пахнет, это чистые даже не феодальные, а вообще общинно-племенные отношения: ой, я съел твои ягоды, ну на тебе мой банан. И довольны все, какие проблемы.

В общем, моя позиция никак не изменилась. Уменьшили площадь участка - уменьшайте объем жилья и не надо нам строить шанхаи. Денежный ущерб Альхову причинили, отобрав землю? Признайте это и выходите в совет депутатов - просите деньги на выкуп. У вас же сейчас там дружная семья, которая поднимает руки при первом чихе Гармаша? Ну вот объясните им, как можно у собственника слямзить земли кадастровой стоимостью в 40 млн.

Галя, по поводу твоего вопроса - я думаю, ответ тут у администрации будет простой: количество построенного жилья не меняется (плотность увеличивается из-за уменьшения площади самого участка), поэтому в рамках всего Южного плотность населения не превысит норматива. То, что к конкретном месте не будет двора и плотнейшая застройка - будет, ну, мелочи какие. У нас уже есть Всеволожский Каскад, ну, еще один возведут, подумаешь  :unknw:

В общем, моя позиция никак не изменилась. Уменьшили площадь участка - уменьшайте объем возводимого жилья. Денежный ущерб Альхову администрация причинила, отобрав землю? Пусть признают и возмещают.

А на слушания приходите, конечно. Надеюсь, Подольская придет, у меня для нее вопросик еще припасён.

Выскажусь по горячим следам, но на отвлеченную тему. На всех слушаниях по большим стройкам постоянно и от застройщиков, и от администрации слышу одно и то же: чтобы город нормально жил и развивался, он должен строиться. Наверно, теоретически это действительно так. Но в наших реалиях стройки не приводят к развитию.  

В нормальных условиях основным критерием принятия решения по большим проектам со стороны администрации должен быть ответ на вопрос: "А что этот проект дает городу".  Сегодня на слушаниях достаточно четко прозвучало, что если застройщику не дадут добро на увеличение плотности застройки и уменьшение количества парковок, то он не даст построить выезд из Южного по своим землям. Ну вот такой шантаж - или это называется инвестиции?

С другой стороны, как выяснилось на слушаниях по бюджету, до сих пор город не имеет от построенного жилья никакого профита - ну не поступают налоги в бюджет, и насколько мне известно, причина этого странного явления так и не выяснена. В итоге все новостройки для города - сплошной убыток и головная боль: надо убирать, ремонтировать, строить детские площадки, искать пути решения социальных проблем (школы, садики и т.д.). А взамен-то что? Строители вложились в инфраструктуру? Построили дороги, водоводы, канализацию? Деньгами поучаствовали?

Попробуйте привести мне аргументы, что громадное строительство жилья развивает Всеволожск. Только не в теории, а на практике. С удовольствием послушаю.

В итоге все новостройки для города - сплошной убыток и головная боль: надо убирать, ремонтировать, строить детские площадки, искать пути решения социальных проблем (школы, садики и т.д.). А взамен-то что? Строители вложились в инфраструктуру? Построили дороги, водоводы, канализацию? Деньгами поучаствовали?

Тот выезд, о котором шла речь сегодня, оплачивают застройщики - ну правда, как видим, не просто так. 

Но эта дорога городу не дает ничего - ведь это инфраструктура, без которой вообще это жилье не продать. Если бы дом продавался вообще без дорог - застройщики их и не строили бы.

Тот же Южный взять. Вот посмотрите на улицу Невская - она обошлась во много миллионов из городского бюджета.

Улица Московская - она в таком же состоянии несколько лет - тоже ждет десятков миллионов из бюджета, Главстройкомплекс, построивший и слева и справа дома, здесь ничего делать не собирается. 

А вот это ужасающее зрелище между НОВЫХ домов?

А вот этот знаменитый проспект (!!!) Добровольского?

Это сотни миллионов рублей, которые город будет отдавать, отдавать, отдавать.

Профит - ноль.

Про коммунальную инфраструктуру я уж молчу, поскольку не владею вопросом профессионально, но электрические времянки (около новых домов!), резко растущее количество коммунальных аварий какбэ тоже намекают на то, что кто-то где-то недорабатывает и это все рано или поздно ляжет на бюджет.

Тоже присоединюсь к просьбе рассказать, где зарыт профит от новостроев.

Прикрепленное изображение: больше ульев больше меда.jpg

 

Добрый день! Подскажите, а кто-то готовил письмо, которое можно в администрацию отправить по вчерашним слушаниям? если да, где его можно скачать и я бы отправила по почте. 

Добрый день! Подскажите, а кто-то готовил письмо, которое можно в администрацию отправить по вчерашним слушаниям? если да, где его можно скачать и я бы отправила по почте. 

 

Можно отправить по электронке  на имя комиссии по землепользованию и застройке. В свободной форме: 

я, такой-то, против предоставления разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства для земельного участка с кадастровым номером 47:07:1039005:616, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, с юго - западной стороны микрорайона «Южный» города Всеволожска. и почему.

и еще одно:

я, такой-то, против предоставления разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства для земельного участка с кадастровым номером 47:07:1039005:623, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, с юго - западной стороны микрорайона «Южный» г. Всеволожска, участок № 5 и еще раз объясните почему.

 

Добрый день! Подскажите, а кто-то готовил письмо, которое можно в администрацию отправить по вчерашним слушаниям? если да, где его можно скачать и я бы отправила по почте. 

 

Можно отправить по электронке  на имя комиссии по землепользованию и застройке. В свободной форме: 

я, такой-то, против предоставления разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства для земельного участка с кадастровым номером 47:07:1039005:616, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, с юго - западной стороны микрорайона «Южный» города Всеволожска. и почему.

и еще одно:

я, такой-то, против предоставления разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства для земельного участка с кадастровым номером 47:07:1039005:623, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, с юго - западной стороны микрорайона «Южный» г. Всеволожска, участок № 5 и еще раз объясните почему.

 

текст письма я написала, но теперь не могу разобраться как отправить. я открываю вашу ссылку, там нигде не могу найти адрес электронки. Только дурацкий раздел: написать обращение. туда писать? Заранее спасибо!

 

текст письма я написала, но теперь не могу разобраться как отправить. я открываю вашу ссылку, там нигде не могу найти адрес электронки. Только дурацкий раздел: написать обращение. туда писать? Заранее спасибо!

 

 

Да, именно туда. Заполняете предложенную форму, и в окошечко где "текст вашего письма" вставляете письмо. Потом вам на адрес вашей эл.почты придет уведомление о приеме.

Меня вот это требование писать "почему" как-то вымораживает. Дофига людей чуют, что это не правильно, но сформулировать для них сложно. Что теперь, они голоса не имеют чтоль?

Ну нет, не соглашусь. Если, как ты говоришь, "нутром чуют, но сформулировать не могут" - для таких ситуаций есть стандартная фраза "потому что это приведет к ухудшению качества моей жизни". Тоже, кстати, очень правильная формулировка: в принципе любые законы пишутся для того, чтобы никто не мог сделать нашу жизнь необоснованно хуже. (Ну это я опять про нормальные условия).

А вот если у человека есть что написать, то и пусть пишет. На ровном месте может прийти в голову какая-нибудь очень здравая мысль.

Выложено полное видео, велком смотреть и комментировать!

Данную новость во избежание путаницы закрываю от комментирования.